ان أسباب ارتفاع الكلفة الإسكانية يمكن ان تعزى الى العوامل الاتية:-
اولا:- العوامل غير المباشرة : وهي عوامل ذات بعد استراتيجي ،مثل وضع سياسات بعيدة المدى لاستغلال الموارد المادية والبشرية على المستوى القومي، وتطوير مختلف القطاعات الاقتصادية التي تدخل ضمنها صناعة البناء، وهذه العوامل يمكن ان تؤثر في كلفة الإنشاءات عموما ومن ضمنها كلفة الإنشاء الإسكاني.
ثانيا :- العوامل المباشرة : وهي عوامل مرحلية ، مثل الاسعار القائمة للمواد الانشائية واجور الايدي العاملة والتقنيات البنائية السائدة ….
وفي العراق هناك ارتفاع مستمر في كلف الاسكان وخصوصا في العقدين الاخيرين وذلك لعدة أسباب اهمها:-
1-اجتماعيا:- رغبة الأسر بتجاوز المعايير السكنية الإلزامية او الموصى بها ،وذلك من خلال زيادة مساحة الفضاءات السكنية عن الحاجة الفعلية .
2- اقتصاديا:-ارتفاع اسعار المواد الانشائية ،اجور العمالة والمستلزمات الاخرى الداخلة في العملية البنائية لاسيما بعد الموجات التضخمية الحادة وتراجع قيمة النقد العراقي في فترة التسعينات من القرن الماضي.
3- فنيا :- انخفاض مستوى التصنيع واتباع الطرق التقليدية والبدائية في العملية البنائية .
4- تنظيميا واداريا:- عدم تنظيم قطاع المقاولات في مجال المشاريع الانشائية عموما والمشاريع الاسكانية بشكل خاص.
· ان وسائل خفض الكلفة ترتبط اساسا باسباب زيادتها ولذلك يمكن اقتراح المعالجات الاتية :-
أولا”:-تبني معايير سكنية مرشدة :-المقصود بها تلك المعايير التي تلبي المتطلبات الأساسية للحاجات الإسكانية للفرد والأسرة او عدم تجاوزها بمديات كبيرة ،اذ ان خفض الكلفة يرتبط بما يأتي :-
1-الخصائص المعمارية للوحدات السكنية مثل (شكل،مساحة، حجم ،عدد الطوابق ،… الخ ).
2- تنظيم تخطيط الموقع وذلك من خلال تقليل الكلف في تخطيط الموقع واختيار البدائل الاقتصادية التي تلبي كافة الجوانب الاجتماعية من حيث توفير الخصوصية والامان وتحقيق التفاعل الاجتماعي بين الساكنين .ولابد من تحديد النقاط الآتية لتوفير بدائل اقتصادية :-
– يتم اختيار الموقع المناسب من خلال توفر الخدمات العامة ضمن حدوده واختيار الارض المستوية او التي تقل فيها عمليات التسويات الترابية.
– التصميم العام يجب ان يجمع الابنية بشكل متراص او متضام ،مستخدما اعلى كثافة اسكانية ضمن المباني السكنية من خلال اختيار نمط تصميمي مناسب لمساحات قطع أراضٍ سكنية تؤمن الوصول الى الكثافات العالية.وان تكون المباني والشوارع منتظمة ومتجمعة وغير مفككة ومجزءة لتلافي الهدر بالمساحات .كذلك لابد من تجميع الخدمات العامةوتقليل الفضاءات العامة الى اقل مايمكن وان تكون هذه الفضاءات مركزية قدر الامكان .
-استخدام قواعد منتظـمة للشوارع باقل تقاطعات ممكنة وتنظيم المباني والشوارع باقل اطـوال ممكنة بالنسبة للبناية الواحدة.ويفضل ان تتلاءم الشوارع مع طبوغرافية الموقع من انحدارات اوانحناءات .كما يفضل ان تكون هناك تدرجات واضحة للشوارع ضمن التصميم (رئيس Major St.،مغذٍFeeder St.، ثانوي Minor St. ).اما الارصفة فيفضل ان تكون بأعراض مناسبة ومضاءة .
– تقليل اطوال الخدمات الارتكازية الفنية بالنسبة للوحدة السكنية الواحدة .خطوط الكهرباء والهواتفيمكن ان تحمل على اعمدة او اوتار من بناية الى اخرى.اما الخدمات التي تحت الارض فيمكن ان توضع باقل عمق .
ثانيا:- ضرورة وجود سياسة اسكانية شاملة:-لتغطية الأهداف والاستيراتيجة والمهام والمسؤوليات لمختلف القطاعات واحتياجات العمالة والتمويل والمخططات .من الضروري وجود مخطط عام شامل للاسكان طويل الامد، مبرمج وفق سياسات قصيرة ومتوسطة المدى.
ثالثا:- استخدام تقنية بنائية ملائمة :-تتحدد انواع التقنيات البنائية المستخدمة في البناء السكني في المناطق الحضرية بعدة عوامل منها (كلفة الوحدة السكنية،حجم الحاجة السكنية،المواد المتوفرة ،حجم العمالة ومستوياتها المهارية ،النمط السكني ،الجهات المنفذة ،استخدام المكننة).اما الاساليب والتقنيات في البناء السكني فهي (التقليدية المطورة،تقنيات البناء المصنع ،التقنيات الموقعية الحديثة ،وينبغي اختيار التقنية البنائية الملائمة التي تحقق اقل قدرا من التكاليف التنفيذية.
رابعا:-استخدام التنسيق النمطي والتقييس:- عند استخدام التنسيق النمطي والتقييس لابد من اتباع نظام تصميمي يسيطر على الابعاد وتنميطها وذلك باستخدام مضاعفات وحدة قياسية، لكي يتم توحيد عناصر البناء وتسهيل التنسيق بين الجهات التصميمية والانتاجية والتنفيذية والتقليل من الايدي العاملة واختصار الزمن للتصميم والتنفيذ وتقليل الهدر في المواد الانشائية وبالتالي تقليل كلفة وحدات البناء النمطية المصنعة من خلال الانتاج الواسع النطاق.
في العراق تعتمد هذه العملية على نوع التقنيات والطرق والاساليب البنائية الملائمة في مجال الانشاء الاسكاني .ولما كانت الطرق التقليدية المرشدة وشبه المصنعة هي اكثر الاساليب ملائمة ، فان المجدي من عملية التنميط هو مايخص تلك المركبات البنائية التي تدخل ضمن النطاق المصنع من البناء (مثل الابواب والشبابيك ،بعض الجسور ،الوحدات الانهائية) وذلك كله يستوجب البدء اساسا بعملية التقييس والنمذجة للتصاميم المعمارية والانشائية للوحدات السكنية، ولاسيما تلك التي تنفذ من قبل القطاع الخاص .
خامسا:-توجيه وتنظيم قطاع التنفيذ باتجاه يسهم في خفض الكلفة للوحدة السكنية.ان تنظيم وتطوير العمل والتنافس المستمر بين الجهات المقاولة سواء شركات او مقاولين محليين تؤدي الى نتائج ايجابية في اختزال الفترات التنفيذية التي تنعكس على الكلفة ايجابيا . ويحتاج نشاط الافراد ذوي الدخل الواطئ في مجال تنفيذ وحداتهم السكنية الى توجيه بغية تحسين اساليب التنفيذ عن طريق مبدأ العون الذاتي الذي يعد من الاساليب التنفيذية المهمة للاسكان الواطئ الكلفة. كما ان هناك حاجة ماسة لتطوير المهارات والحرف اليدوية في مجال الصناعة البنائية من خلال المؤسسات الحكومية ذات العلاقة.
